Können Sie unseren Lesern kurz erläutern, wie Sie in die Immobilienbranche gekommen sind?
Tom Fastenrath: Ja gern. Immobilien begleiten mich seit meiner Jugendzeit, da meiner Familie ein Bauunternehmen und ein eigener Immobilienbestand gehört und meine Geschwister und ich schon immer bei den anfallenden Arbeiten mithelfen „mussten“. Nach dem Abitur habe ich mich für ein Architekturstudium entschieden, um Immobilien ganzheitlich verstehen zu können. In der Studienzeit war für mich aber schon früh klar, dass ich nicht einfach in einem Architekturbüro arbeiten wollte, sondern in die Projektentwicklung und im Vertrieb tätig sein möchte. Das konnte ich auch umsetzen und habe mehrere Jahre als Immobilienmakler und Gutachter in Hamburg gearbeitet. In dieser Zeit habe ich auch meine jetzigen Geschäftspartner kennengelernt, mit denen ich zusammen 2020 unsere gemeinsame Firma Hanseatisches Immobilienhaus GmbH gegründet habe.
Viele Menschen denken beim Immobilienerwerb in erster Linie an den Kauf eines eigenen Hauses. Können Sie uns kurz darstellen, was beim Erwerb einer Kapitalanlage anders ist.
TF: Einfach ausgedrückt ist das selbstgenutzte Eigenheim eine „gute“ Anlage für das Alter. Dennoch ist es eine Sparbüchse ohne finanzielle Vorteile, aber mit einem hohen emotionalen Faktor – Das ist mein Haus, hier kann ich mich entfalten und machen was ich will. Bei dem Erwerb einer Immobilie zur Kapitalanlage sollte die Betrachtung nüchterner erfolgen. Hierbei geht es um die Geldanlage in Sachwerte. Die Besonderheit dabei ist, dass man von Anfang an steuerliche Vorteile genießt und die Inflation für einen arbeitet. Zusätzlich hat man durch die aktuelle immer noch sehr niedrige Zinsphase die Möglichkeit sein Eigenkapital durch Fremdkapital zu hebeln, da man den Kauf einer Kapitalanlageimmobilie nahezu ganz durch eine Bank finanzieren kann und durch die monatlichen Mieteinnahmen die eventuellen monatlichen Zuzahlungen auf ein Minimum reduzieren kann.
Die Preise für Immobilien sind in den letzten Jahren deutlich gestiegen. Halten Sie die Immobilienmärkte für überteuert?
TF: Der Markt ist überhitzt, nicht nur in den Metropollagen und Großstädten. Die steigende Inflationsrate und die Strafzinsen bei den Banken befeuern die Situation nochmals. Dennoch, wenn man Deutschland im europäischen und internationalen Vergleich betrachtet, sind die Preise immer noch niedrig und die Immobilie ist und bleibt auch zukünftig eine der stabilsten Sachwertanlagen die es gibt. Wohnen müssen die Menschen immer.
Ab welchem Einkommen lohnt sich der Erwerb einer Anlageimmobilie und wieviel Erspartes muss der Käufer mitbringen?
TF: Unseren Kunden empfehlen wir ab einem Jahreseinkommen von 50-60.000 € und einem Eigenkapital von mind. 15-20.000 € über die Immobilienkapitalanlage nachzudenken.
Worauf sollten Immobilienkäufer bei der Auswahl einer Anlageimmobilie achten?
TF:
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- Lage
- Makrolage
- Mikrolage
- Gebäudezustand
- Mieterstruktur
- Potenzial Mietsteigerung, Wertentwicklung
Ist ein Immobilieninvestment nicht mit hohen Risiken verbunden, wie z.B. Mietausfall oder Mietnomaden?
TF: Jede Geldanlage birgt Risiken, natürlich auch eine Kapitalanlageimmobilie. Doch anders als bei Aktien oder Fonds kann ein Totalverlust nicht erfolgen und die meisten vermeintlichen Risiken kann man sogar durch Versicherungen absichern, wie z.B. mit einer Mietnomadenversicherung. Aber dennoch empfehlen wir unseren Kunden eine eigene Rücklage von mind. 5.000 € pro Kapitalanlage für Instandhaltungen die bei Immobilien auftreten können.
Reicht der Kauf einer Anlageimmobilie als Altersvorsorge oder worauf sollte ein Investor achten?
TF: Auch bei einer Immobilienanlage gilt eine bestmögliche Risikostreuung. Daher kaufen unsere Kunden nicht nur eine Immobilie, sondern mind. drei Kapitalanlageimmobilien in verschiedenen Städten und Lagen, um das Risiko zu streuen. Hinzu kommt bei dieser Strategie, dass man nach 10-15 Jahren zwei Immobilien verkaufen kann und die drei davon komplett abbezahlen kann. Somit hat man eine wirkliche Zusatzrente mit geringstem Eigenkapitalaufwand.
Begleiten Sie Immobilienbesitzer auch beim Verkauf ihrer Immobilien? Wie kann ein Verkäufer den Marktwert seiner Immobilie ermitteln?
TF: Ja bei Bestandskunden unterstützen und begleiten wir auch den Verkauf der Immobilie. Für die Ermittlung des Marktwertes würde ich darauf achten nicht nur einen Immobilienmakler zu fragen, sondern auch einen zertifizierten Gutachter mit hinzuziehen, um eine ganzheitliche und fundierte Einschätzung zu erhalten.
Vielen Dank für das freundliche Gespräch!
Ein Rechenbeispiel für eine Anlageimmobilie finden Sie hier
