Ob der Kauf der ersten eigenen Immobilie, eine Anschlussfinanzierung für das bestehende Zuhause oder die Investition in ein Vermietungsobjekt – eine solide Finanzierung ist der Schlüssel zum Erfolg. Doch wie geht man das Thema richtig an, welche Hürden gibt es aktuell und worauf sollte man achten? Wir haben mit unserem neuen Finanzierungsexperten bei Luxxs, Julian Oebbecke, gesprochen. Er gibt Einblicke in die aktuelle Marktlage und teilt wertvolle Tipps für (angehende) Immobilienbesitzer.
Frage: Julian, vielen Dank, dass du dir die Zeit nimmst. Als unser neuer Finanzierungsexperte, könntest du dich und deine Rolle kurz vorstellen und uns einen Überblick darüber geben, was potenzielle Immobilienkäufer aktuell am meisten beschäftigt?
Julian: Sehr gerne. Mein Name ist Julian und verstärke seit Kurzem das Team von Luxxs als Experte für Immobilienfinanzierung. Zuvor war ich über zweieinhalb Jahre bei der Deutschen Bank und anschließend im Spezialistenteam für Immobilienfinanzierung von tecis tätig.
Aktuell gibt es viele Themen, die Immobilienkäufer beachten müssen. Die größten Unsicherheiten sehe ich bei den konditionellen Unterschieden, die je nach Bank, Laufzeit, Zinsbindung und Beleihungsauslauf erheblich variieren können. Zudem ist die Energieeffizienz relevanter als je zuvor. Aspekte wie Dämmung, Fenster, Heizungsart, aber auch ergänzende Lösungen wie eine Photovoltaikanlage spielen eine entscheidende Rolle. Hier gibt es auch gravierende Unterschiede, je nachdem, ob man die Immobilie als Kapitalanleger oder Eigennutzer erwirbt.
Frage: Eines der drängendsten Themen sind die Zinsen. Viele wundern sich, dass die Bauzinsen hoch bleiben, obwohl der Leitzins der EZB sinkt. Kannst du diesen scheinbaren Widerspruch aufklären, wie sich die Zinsen zusammensetzen und welche Möglichkeiten für den Kunden bestehen, den Zins positiv zu beeinflussen?
Julian: Das ist eine sehr gute Beobachtung, die aktuell viele beschäftigt. Der scheinbare Widerspruch löst sich auf, wenn man versteht, dass der EZB-Leitzins und der Bauzins auf unterschiedlichen Grundlagen basieren. Der Leitzins steuert, zu welchen Konditionen sich Banken kurzfristig Geld leihen. Baufinanzierungen sind aber langfristige Darlehen mit Zinsbindungen von oft 10 Jahren oder mehr. Für deren Refinanzierung orientieren sich die Banken daher an den Renditen für langfristige Staatsanleihen, insbesondere der 10-jährigen Bundesanleihe. Diese spiegeln die langfristigen Erwartungen des Marktes wider und können sich daher anders entwickeln als der kurzfristige Leitzins.
Die von den Banken angebotenen Zinsen basieren also auf diesen langfristigen Refinanzierungskosten. Das ist die Basis. Auf diesen Grundzins schlagen die Banken dann individuelle Aufschläge, die sich am Risiko des Vorhabens orientieren. Faktoren hierfür sind der Beleihungsauslauf, vorhandene Zusatzsicherheiten, der Objektwert und natürlich die finanzielle Situation des Käufers. Auch die Geschäftspolitik der Bank spielt eine Rolle – manchmal möchten Banken ihr Finanzierungsgeschäft ausbauen, manchmal sind sie zurückhaltender.
Es gibt verschiedene Möglichkeiten, die Zinsen positiv zu beeinflussen. Den größten Hebel hat der sogenannte Beleihungsauslauf. Einfach gesagt: Je mehr Eigenkapital die Käufer einbringen und je geringer der prozentuale Anteil ist, den die Bank finanzieren muss, desto geringer ist das Risiko für die Bank und desto besser wird Ihre Kondition. Doch auch wenn klassisches Eigenkapital knapp ist, gibt es Alternativen. Banken akzeptieren oft auch Zusatzsicherheiten, wie zum Beispiel eine weitere, lastenfreie oder gering belastete Immobilie oder ein verpfändbares Investmentdepot. Eine weitere sehr gute Option sind Nachrangdarlehen, beispielsweise von regionalen Förderbanken, die die Konditionen ebenfalls verbessern können. Nicht zu vergessen sind die zinsgünstigen Finanzierungsbausteine der KfW, die insbesondere im Rahmen von energetischen Sanierungen eine große Entlastung darstellen können. Aber auch die gewählte Zinsbindung und weitere Optionen wie Sondertilgungsrechte beeinflussen den Zinssatz. Genau hier liegt der entscheidende Vorteil unserer Beratung. Es gibt viele Stellschrauben und Kniffe, um die Konditionen positiv zu beeinflussen. Für jeden Kunden die individuell beste und günstigste Lösung zu finden und diese optimal zu gestalten – genau das ist es, was mich an meiner Tätigkeit besonders erfüllt.
Frage: Angenommen, man hat sich für ein Objekt entschieden. Welche Kosten kommen neben dem reinen Kaufpreis noch auf einen zu?
Julian: Das ist eine sehr wichtige Frage, denn diese Nebenkosten sind ein erheblicher Posten. Man sollte hier grundsätzlich mit folgenden Punkten rechnen:
Notar- und Grundbuchkosten: Für die Beurkundung des Kaufvertrags beim Notar und die Eigentumsumschreibung im Grundbuch fallen Gebühren an. Üblicherweise rechnet man hier mit ca. 2 % des Kaufpreises.
Grunderwerbsteuer: Diese Steuer variiert je nach Bundesland und liegt zwischen 3,5 % und 6,5 % des Kaufpreises. Ein wichtiger Hinweis: Beim Kauf eines Grundstücks zur späteren Bebauung fällt die Steuer nur auf den Grundstückspreis an. In Sonderfällen, wie beim Kauf in gerader Verwandtschaftslinie (z. B. von Eltern zu Kindern), kann die Grunderwerbsteuer sogar ganz entfallen.
Maklercourtage: Sofern ein Makler involviert ist, kommt dessen Provision hinzu. Diese beträgt in der Regel zwischen 3 % und 6 % des Kaufpreises zuzüglich 19 % Mehrwertsteuer.
Zusätzlich sollte man das Gebäudeenergiegesetz (GEG) im Blick haben. Seit dem 1. Januar 2024 sieht dieses für Käufer von Bestandsimmobilien bestimmte Sanierungspflichten innerhalb von 24 Monaten nach dem Erwerb vor. Dazu kann beispielsweise die Dämmung der obersten Geschossdecke oder die Isolierung von Heizungs- und Wasserrohren gehören.
Frage: Eine Finanzierung ist eine langfristige Entscheidung. Worauf sollte man bei der Auswahl der richtigen Finanzierungsoptionen unbedingt achten?
Julian: Genau richtig, eine Finanzierung muss gut durchdacht und geplant sein. Dafür schaue ich mir nicht nur die heutige Situation, sondern auch die zukünftige Planung meiner Kunden genau an. Hier wird die Unterscheidung zwischen Eigennutzer und Kapitalanleger wieder sehr wichtig: Ein Eigennutzer möchte in der Regel so wenig Zinsen wie möglich zahlen und das Darlehen schnell zurückführen. Ein Kapitalanleger legt hingegen oft Wert auf einen geringen Eigenkapitaleinsatz und einen möglichst positiven Cashflow.
Ich empfehle meinen Kunden oft, die anfängliche Tilgung eher niedrig anzusetzen. Über eine vereinbarte Sondertilgungsoption oder einen möglichen Tilgungssatzwechsel kann man die Rückzahlung jederzeit beschleunigen. Eine monatliche Rate später zu reduzieren, ist hingegen bei den meisten Banken sehr schwierig oder sogar ausgeschlossen.
Frage: Der erste Schritt zur Finanzierung ist die Zusammenstellung der Unterlagen. Welche Dokumente sollte man als Interessent bereithalten, um den Prozess reibungslos zu gestalten? Und hast du abschließend noch einen Tipp?
Julian: Eine gute Vorbereitung ist die halbe Miete. Die wichtigsten Unterlagen, die Sie für eine erste Prüfung bereithalten sollten, sind:
Gültiger Personalausweis oder Reisepass
Der letzte Einkommenssteuerbescheid.
Nachweise über bestehende Ratenverpflichtungen (z. B. KfW-Kredite, Leasingverträge, Konsumentenkredite).
Für Angestellte: Die letzten drei Gehaltsabrechnungen sowie die Dezemberabrechnung des Vorjahres.
Für Selbstständige: Eine aktuelle Betriebswirtschaftliche Auswertung (BWA) inklusive Summen- und Saldenliste sowie der Jahresabschluss des Vorjahres.
Die spezifischen Objektunterlagen kommen dann im späteren Verlauf hinzu.
Mein wichtigster Tipp für alle, die überlegen, eine Immobilie zu kaufen: Klären Sie für sich, wo Sie gerade im Leben stehen. Ein Eigenheim ist eine emotionale und wunderbare Sache, bedeutet aber auch eine langfristige finanzielle Verpflichtung. Bei einer Kapitalanlage sollten Sie sich vorab intensiv mit den Chancen und Risiken auseinandersetzen.
Der beste nächste Schritt ist immer ein persönliches Gespräch. Ich lade jeden Finanzierungsinteressenten herzlich ein, einen Beratungstermin zu vereinbaren. Gemeinsam können wir Ihre individuelle Situation analysieren und das passende Vorhaben für Sie finden.
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